Стены по собственному проекту

Преимущества,которые дает компании статус собственника офисной, складской илипроизводственной недвижимости, очевидны. Владелец может полноправнораспоряжаться своим помещением: без каких-либо согласований проводитьреконструкцию, обустраивать близлежащую территорию. Он ежегодноэкономит круглую сумму, которая раньше уходила на арендную плату, можетсам зарабатывать, сдавая свободные квадратные метры. И к тому же,собственная недвижимость – самый надежный залог, если требуется взятькредит в банке.

Однако, несмотря на эти немалые плюсы,большинство успешных московских компаний среднего уровня предпочитаютарендные отношения. Вкладывают деньги в строительство собственныхпомещений чаще всего те, кто не может найти подходящее для спецификисвоего бизнеса здание.

– Нестандартных помещений очень мало наоткрытом рынке. Их трудно сдавать в аренду, и застройщики предпочитаютне связываться с такими проектами, – комментирует ситуацию управляющейдиректор риэлторской компании Stiles&Riabokobylko СергейРябокобылко.

Уникальные требования чаще всего предъявляются кпроизводственным помещениям, проект которых приходится приспосабливатьк конфигурации технологической линии, специализированным складам иторговым центрам, «шоу-румам» – залам с огромными витринными окнами, вкоторых выставляются автомобили или другие крупногабаритные товары.

Московскаякомпания «Вель», занимающаяся литьем декоративных изделий из бронзы исеребра, в 2001 году построила двухэтажное здание общей площадью 3600кв. м. Сегодня здесь расположены ее производство и офисы.

На реализацию проекта компания потратила $800 тыс. и считает это вполне рациональным шагом для своего бизнеса.

–Часто у нас возникает необходимость организовать работу в несколькосмен, чтобы выполнить важный заказ в сжатые сроки, – рассказываетгенеральный директор компании Нина Милюкова. – В арендованном помещениинам бы приходилось для этого спрашивать разрешение, изменять условияаренды, что отнимало бы массу времени. К тому же производство у насэнергоемкое, требует монтажа специальных систем пожаротушения ивентиляции. В собственном здании нам проще было решить эти проблемы. И,кстати, сейчас от аренды недвижимости к выкупу или строительствупереходит большинство предприятий того же профиля, что у нас.

Естькомпании, которые имеют не менее специфические требования к офиснымпомещениям. Особенности бизнеса подтолкнули к приобретению собственногоздания и компанию «Дикая Орхидея», известную как владелец сетимагазинов элитного женского белья. Раньше она снимала небольшую«жилплощадь» в центре Москвы. А два года назад переехала в довольнонеожиданное место – спальный район на северо-западе столицы. Новый офис«Дикой Орхидеи» – бывший детский сад, запрятанный среди типовых блочныхдомов. Впрочем, от него сохранились только коммуникации. Возведен ещеодин, третий этаж, начинка здания почти полностью заменена, сделанизящный дизайн. На прилегающей территории сооружена автостоянка, летнийресторан, разбит парк.

– Мы приняли решение обзавестисьсобственным офисом, как только появилась финансовая возможность, –рассказывает вице-президент компании «Дикая Орхидея» Юлия Питерская. –Наш бизнес – не просто продажа товаров, это продвижение определеннойфилософии, в основе которой – любовь, красота, отказ от стереотипов.Поэтому нам важно было иметь такой дом, сам внешний облик которогопоказывал бы партнерам и клиентам наше отношение к жизни.

Для фирмы, уделяющей особое внимание своему имиджу, такие доводы могут быть исчерпывающими.

Офис «на вырост»

Впрочем,уникальное здание, которое нельзя найти на открытом рынке, совсем необязательно строить самим. Компания Oriflame арендует сегодня в Москвемногоэтажное современное здание, возведенное специально по ее заказу.Главным условием такого проекта стал долгосрочный арендный договор,заключенный еще до начала строительства. По своим финансовымвозможностям Oriflame вполне могла бы работать в собственном здании. Ноона предпочла аренду. Почему?

– Когда фирма быстро растет,трудно спрогнозировать, какого типа и размера помещение ей завтрапонадобится. А аренда позволяет расширять или уменьшать офиснуюплощадь, – аргументирует вице-президент Сергей Канашин.

Эта жепроблема наиболее важна и по мнению специалистов по недвижимости. Ключк ответу на вопрос, нужно ли обзаводиться собственным зданием, –долгосрочный план развития предприятия.

– Первое, о чем следуетспросить самого себя владельцу компании, задумавшемуся о приобретенииили строительстве недвижимости: насколько стабилен мой бизнес, –советует Сергей Рябокобылко. – Как правило, на растущих рынках, таких,как в России, организации предпочитают быть гибкими, а гибкостьпредполагает арендные отношения. Часто приходится видеть, какпредприятия, купившие недвижимость, вырастают из своих помещений изаводят дополнительные офисы в других районах города. В этом случаеэффективность работы значительно снижается. Поэтому мы для своихклиентов строим параллельно две стратегии – роста бизнеса и управлениянедвижимостью.

Действительно, если развитие бизнеса расписано погодам, можно возвести здание «впрок» и сдавать лишнюю площадьарендаторам до тех пор, пока в ней не возникнет потребность. Но, какпоказывает опыт Москвы, составить план роста на 7-10 лет вперед и приэтом иметь достаточно средств на собственный риэлторский проект могут восновном крупные западные компании. Например, в 2003 году компанияSiemens приступила к возведению 23-этажного офисного здания общейплощадью 40 тыс. кв. м. После окончания строительства, намеченного на2005 год, лишь 50% здания займут сотрудники этой компании. Остальныеофисы станут резервом для развития и источником дополнительной прибыли.

Впрочем, теоретически есть шанс эффективно решить жилищнуюпроблему и у средних компаний. Несколько успешных московскихпредприятий, действующих в сфере компьютерного и информационногобизнеса, в конце прошлого года увлеклись идей создать пул застройщикови реализовать совместный риэлторский проект.

– Мы хотели быпостроить офисный комплекс вблизи Московской кольцевой автодороги, гдеразместились бы компании, предъявляющие единые требования ктехническому оснащению помещений и исповедующие похожую философиюбизнеса, – рассказывает генеральный президент интернет-холдинга eHouseРустем Ахияров. – Одну часть комплекса занимали бы компании – участникипула, а другую бы сдавали в аренду.

Но пока этому проекту ещедалеко до осуществления. Ничего подобного в Москве никто не делал, идаже у профессиональных консультантов по недвижимости нет ясностинасчет того, при каких условиях он может осуществиться.

Чиновничьи препоны

Среди главных проблем, с которыми можетстолкнуться компания, решившая возвести собственное помещение,большинство специалистов называют сложности с оформлениемисходно-разрешительной документации.

– Тендеры на получениеземельных участков под строительство выигрываются только подоговоренности с чиновниками, – утверждает Александр Плотников,генеральный директор риэлторской компании «Святогор». – Оформлениеразрешительных документов на строительство займет от 6 до 12 месяцев,если этим будет заниматься квалифицированный партнер, который не толькоподберет земельный участок, но и поможет согласовать проект во всехофициальных инстанциях. Но компаний, которые возьмутся за эту работу,на рынке единицы, и сотрудничают они, как правило, только с крупнымифирмами.

Валерий Греков также считает, что сбор документов – самый сложный этап для предприятия, решившего вести стройку самостоятельно.

–Куда проще получить разрешение тому же «Макдоналдсу», – говорит Греков.– Бюджеты таких компаний позволяют основательно обустраиватьблизлежащую территорию, реализовывать социальные программы для жителейрайона. Понятно, что такие проекты больше нравятся местным чиновникам.

Нои крупным компаниям, занимающимся недвижимостью самостоятельно, вопрекирасхожему мнению, не все дается так просто. Ведь если начинается торг,к фирме с именем предъявляются повышенные финансовые требования.

–В регионах часто бывает очень сложно договариваться споставщиками-монополистами, – рассказывает Сергей Канашин. – Например,недавно, когда все документы на владение зданием уже были оформлены,энергетики в последний момент отказались подписывать договор,потребовав совершенно неадекватные деньги. Уверен, что подобныепроблемы есть у большинства компаний с именем.

Непрофильные хлопоты

Сдачаплощадей в аренду и обслуживание помещений – это отдельный бизнес,который редко может сосуществовать с бизнесом основным, не снижая егоэффективность. Так считает Сергей Канашин.

– Мы нестроительная компания, – говорит он. – Наше дело – продавать людямкосметику. Мы не хотим распылять свои силы. А управление недвижимостьюотнимает огромное количество времени – это мы видим по своимрегиональным офисам, оформленным в собственность. Найти же партнера,который взял бы на себя все эти хлопоты, не получается. Большинствофирм, которые оказывают услуги по управлению недвижимостью, действуют вМоскве. И им невыгодно работать с небольшими объектами в районе 1000кв. м., как у нас.

Недвижимостью в Oriflаme занимаетсяспециальный отдел, состоящий из трех человек. В каждом новом городе,чей рынок осваивает компания, они взаимодействуют с риэлторами илизастройщиками. А ключевые решения по вопросам недвижимости принимаетСергей Канашин.

Сергей Рябокобылко также считает: управлениесобственной недвижимостью заставляет топ-менеджеров отвлекаться напроблемы, отнюдь не являющиеся приоритетными. И настойчиво советуетвладельцам компаний привлекать профессиональных консультантов.

–Когда нас приглашают девелоперские компании, мы вместе с заказчикомопределяем, что и для каких целей нужно строить. Потом девелопернанимает профессиональных инженеров и архитекторов. Когда проектутвержден, компания проводит тендер на генерального подрядчика, строити сдает здание в эксплуатацию. Управление площадями, сдача лишнихквадратных метров в аренду – тоже задача специализированной фирмы. Поэтой схеме стоит работать и тем компаниям, которые планируют построитьсобственное помещение в будущем.

Но реальность бизнеса такова,что услугами таких компаний, как Stiles&Pyabokobylko, покапользуются только крупные организации. Например, среди ее клиентовторговые комплексы «Мега» и IKEA(недавно открыли бизнес в Новосибирске).

У тех же московских фирм,которые мечтают что-то построить, но не имеют возможности нанятьконсультантов, есть опасность не выбраться даже из котлована, не доведяпроект до уровня фундамента. И на опыт таких компаний, как «Вель», врядли стоит им ориентироваться. Бронзовое литье – не единственный бизнесэтой компании. Кроме этого, она производит стройматериалы, возводитадминистративные здания и гаражи. И, таким образом, имеет нужныенаработанные связи.

О чем говорит опыт «бывалых»? Пожалуй, отом, что собственная недвижимость – это не просто дом для бизнеса. Этоотдельный бизнес. Нередко выгодный, но очень хлопотный и подчассовершенно лишний.